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Démembrement de propriété : transmettre un bien tout en conservant l’usage et les revenus

Publié le : 11/04/2026 11 avril avr. 04 2026
Brèves Juridiques / Droit de la famille et du patrimoine

Transmettre un actif tout en en conservant l’usage constitue une stratégie fréquemment retenue en matière d’organisation patrimoniale. Le démembrement de propriété offre, à cet égard, un mécanisme juridique éprouvé permettant d’anticiper la transmission tout en maintenant certains attributs sur le bien concerné.

La dissociation entre usufruit et nue-propriété

Le droit de propriété peut être ventilé entre deux prérogatives distinctes : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruit autorise son titulaire à utiliser le bien et à en percevoir les fruits, notamment les revenus locatifs. À l’opposé, le nu-propriétaire détient le droit de disposer du bien, sans pouvoir en jouir tant que l’usufruit subsiste. Dans une donation avec réserve d’usufruit, les parents conservent habituellement l’usufruit et transmettent la nue-propriété à leurs enfants. Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété se consolide de plein droit au bénéfice du nu-propriétaire, sans formalité particulière. La répartition des charges est encadrée par le Code civil. En principe, l’usufruitier assume les dépenses d’entretien courant, tandis que les grosses réparations incombent au nu-propriétaire, sauf stipulation contraire aménageant cette répartition.

Effets patrimoniaux et fiscaux du démembrement

Le recours au démembrement permet d’organiser la transmission du patrimoine tout en conservant l’usage du bien ou les revenus qu’il procure. Sur le plan fiscal, les droits de donation sont liquidés sur la seule valeur de la nue-propriété. Celle-ci est déterminée selon un barème fixé par l’article 669 du Code général des impôts, consultable sur Légifrance : article 669 du Code général des impôts, en fonction de l’âge de l’usufruitier. Ce régime peut se combiner avec les abattements applicables en matière de donation, notamment l’abattement de 100 000 euros par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans. En pratique, le fonctionnement du démembrement suppose une coordination étroite entre usufruitier et nu-propriétaire. Certains actes, telle la cession du bien, requièrent leur accord conjoint. Au décès de l’usufruitier, la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété s’opère sans taxation complémentaire, ce qui contribue à l’optimisation de la transmission. Au regard de ses incidences civiles et fiscales, l’intervention d’un notaire demeure essentielle afin d’adapter l’opération aux objectifs patrimoniaux poursuivis et d’en garantir la sécurité juridique.
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